Często myli się role tych organów mimo, że krańcowo różne są ich powinności we wspólnocie. Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością korzystając z dwóch prawnych możliwości. Są nimi: zarząd własny lub zarząd powierzony.
zarząd własny
powołują członkowie wspólnoty uchwałą wg zasad Ustawy o własności lokali. Wybór osób do zarządu własnego warto poprzedzić poznaniem ich pomysłu na zarządzanie, sugestii i propozycji programowych dla wspólnoty. Dobrze, by osoby te cechowała kreatywność i determinacja, chęci do działania, otwartość a także dyspozycyjność, bo przyjęcie tego obowiązku wymaga zaangażowania i odpowiedzialności wobec właścicieli lokali, którzy oddają nieruchomość w opiekę zarządowi własnemu.
Nie warto wybierać zarządów własnych „na chwilę”. Tak wybrany zarząd własny może nie spełnić oczekiwań mieszkańców i trzeba będzie ponownie przechodzić wszystkie procedury wyboru /doświadcza tego b. duża wspólnota osiedla/. Wymuszona zmiana zarządu własnego burzy rytm działania wspólnoty, poza tym nie ma pewności, czy nowy zarząd własny będzie lepszy, byle nie gorszy. Poza tym w dużych wspólnotach nowe wybory wymagają szczególnej logistyki, bo nadal większość mieszkańców nie interesują sprawy wspólnot. Choć to dziwi, bo przecież wspólnotowa nieruchomość to majątek tych osób. Może zatem bezpieczniej nie „bawić się” za wszelką cenę we własne zarządzanie, lecz skorzystać z drugiej możliwości jaką daje prawo.
zarząd powierzony
jest alternatywą zarządu własnego, równoznaczny z rezygnacją z niego, bo wspólnota nie może posiadać równocześnie obu tych organów, gdyż są one równorzędne.
Pojęcie zarządcy nieruchomości reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997 r z późniejszymi zmianami, w szczególności Rozdz. 3 art. 184 , 185, 186.
Czynności zarządzania może wykonywać każdy, kto jest przedsiębiorcą, odpłatnie świadczy zawodowe usługi w sposób zorganizowany, ciągły i powtarzalny, zawrze umowę na zarządzanie nieruchomością i wykaże się obowiązkowym ubezpieczeniem OC. Ustawowa definicja zarządcy nieruchomości wyłącznie jako przedsiębiorcy umacnia rangę wykonawcy tych usług. Ogranicza tym samym ryzyko, że zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby, co ma – w zamiarze prawodawcy – zapewnić większą ochronę właścicielom nieruchomości korzystającym z tego rodzaju usług.
administrator
Kiedy pojawia się na scenie? w sytuacji, gdy zarząd własny odciążając się od zadań związanych z powierzoną rolą nie podejmuje się samodzielnego wypełniania ustawowych obowiązków zarządzania nieruchomością. W takich przypadkach może zlecić te zadania firmie zewnętrznej, właśnie administratorowi, co jest uzasadnione w dużych nieruchomościach.
Nie zwalnia to jednak osób wybranych przez mieszkańców do zarządu własnego wspólnoty z odpowiedzialności za zarządzanie nieruchomością wspólnoty
Obowiązki i odpowiedzialność administratora ograniczają się do zapisów umowy cywilnoprawnej zawartej ze wspólnotą. Administratorzy – o tej roli przesądza umowa – często i niesłusznie nazywają siebie zarządcami powodując dezorientację mieszkańców i mieszanie kompetencji.
Tu uwaga! Podkreślenia wymaga i o tym należy wiedzieć, że bezzasadne jest stawianie znaku równości, czy utożsamianie administratora z zarządcą. Wyjaśnia to definicja zarządzania nieruchomością w Ustawie o gospodarce nieruchomościami stanowiąca, że administrowanie jest tylko jednym z elementów zawartym się w zarządzaniu i oznacza podstawowe czynności obsługowe nieruchomości. Administrator wyłączony jest z aktywnego zarządzania majątkiem wspólnoty i podejmowania za nią decyzji.
Od 1.01.2014 roku nastąpiła prawna deregulacja państwowych obowiązkowych licencji zawodu zarządcy, dotychczasowi ich posiadacze nadal się nimi legitymują. W zaistniałą próżnię branżowa gospodarcza federacja powołała dobrowolny system licencji zawodów rynku nieruchomości w tym zarządcy nieruchomości.
Wspólnotami mieszkaniowymi osiedla Podłęska zarządzają zarządy własne, zaś czynności obsługowe nieruchomości wykonują firmy administratorów na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Zdjęcia własne