Odpowiedź nie zawsze jest oczywista. Z przepisów prawa nie wynika precyzyjnie zakres odpowiedzialności finansowej za remonty balkonów w budynkach wielomieszkaniowych, bo wiele problemów przysparza jednoznaczna ich kwalifikacja do części wspólnych nieruchomości.
Kwestią tą zajmowały się /i nadal zajmują/ polskie sądy z Sądem Najwyższym włącznie. Z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że remonty balkonów mogą obciążać wspólnotę mieszkaniową, bowiem balkony, lub ich elementy są uznawane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, jeśli przemawiają za tym względy architektoniczne lub estetyczne, chociażby służyły wyłącznie właścicielowi danego lokalu. Dodatkowo Naczelny Sąd Administracyjny przypomina, że art. 61 ustawy- Prawo budowlane, wg którego obowiązki utrzymania obiektu technicznego w należytym stanie ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości wskazuje również na zobowiązanie wspólnoty mieszkaniowej do remontów, bo sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną. I w tym wypadku bez większego znaczenia pozostają kwestie przynależności balkonów do lokali.
Orzeczenie Sądu Najwyższego (sygn. Akt III CZP 10/08) również wskazuje wspólnotę mieszkaniową, jako podmiot zobowiązany do remontów balkonów, bowiem w budynkach wielomieszkaniowych z wyodrębnionymi lokalami i częścią wspólną nie da się jednoznacznie przeprowadzić granicy między nimi.
Sąd Najwyższy orzekł w wyroku z 22.10.2004 r IICK 98/04, iż własność decyduje o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej a decyzję o tym, które części budynku zostają zaliczone do sumy pow. użytkowej samodzielnych lokali w budynku podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności lokali w szczegółowym zapisie aktu notarialnego zakupu mieszkania od dewelopera (czy balkony są, czy nie są wliczone do pow. indywidualnych lokali).
Zaś Sąd Apelacyjny z Gdańska w wyroku z dnia 20 grudnia 2013 roku uznał, że to wspólnota mieszkaniowa uchwałą winna dokładnie sprecyzować elementy techniczne balkonów do sfinansowania wspólnego, czy indywidualnego.
Podkreślenia wymaga, że wg Prawa budowlanego dla prawidłowego utrzymania technicznego i estetycznego balkonów nieruchomości najważniejszym jest stwierdzenie konieczności wykonania remontu balkonów. Nieodzowność tych prac winna być udokumentowana protokołami z przepisanych prawem przeglądów technicznych i wpisami do książki obiektu budowlanego nieruchomości. W dalszych krokach, konsekwentnie z wynikami kontroli a także zgodnie z Ustawą o Własności Lokali prace remontowe balkonów wspólnota winna ująć w rocznym planie remontów zatwierdzanym na zebraniu sprawozdawczym.
Zawikłany „remontowy balkonowy problem” nie jest nowością i nie od dziś brak jednoznacznych kryteriów dot. utrzymania tej części blokowych nieruchomości. Patrz artykuł poświęcony temu tematowi w kwietniu 2015 roku: Balkony do remontu? Dobrze, ale na czytelnych zasadach.
Dziwi zatem doraźne i nagłe podnoszenie sprawy remontowych kwestii (?) balkonowych, jak to określił administrator, w kilka tygodni po rocznym zebraniu wspólnoty, na którym przedstawiono do głosowania uchwały przyjęcia sprawozdań i planów remontów na bieżący rok. Czy „wrzucanie” nowych obciążeń w różnym czasie oznaczałoby przejście na akcyjny, improwizowany sposób zarządzania nieruchomościami wspólnot? To sprzeczne z prawem.
Czyżby nagle stan balkonów zaczął zagrażać bezpieczeństwu nieruchomości i życiu jego mieszkańców?
Nowe, prawdopodobnie duże zadanie remontowe balkonów (wszystkie balkony?) dla którego nie przedłożono właścicielom dokumentu zakresu technicznego i finansowego, choćby szacunkowego projektu, wprowadza niepewność o ile i na jak długo wzrosną miesięczne opłaty za lokale. Balkony są różne i różne byłyby koszty ich remontów, czy zatem byłby też różny udział mieszkańców w sfinansowaniu tych remontów zależny od rodzaju posiadanego balkonu?
Nieruchomości wspólnot mieszkaniowych muszą być remontowane, ale wymaga to rozważnej analizy potrzeb, ustalenia priorytetów, określenia kosztów i co ważne danie ludziom czasu na zastanowienie się przed podejmowaniem uchwał, bo nieruchomości są własnością wspólnot i finansowanie ich utrzymania jest wyłącznie zobowiązaniem mieszkańców . /21 maja 2023/
zdjęcie: dęby w parku Aleksandry os. Bieżanów
