(Zarządca nieruchomości uwolniony z posiadania uprawnień, dyscyplinujący zapis o obowiązku licencji wyrzucony z ustawy, dotyczy również nieruchomości wspólnot mieszkaniowych, tym więcej wskazań do audytu i kontroli organów zarządzających wspólnotami. Wynagrodzenia zarządców za usługi administrowania wspólnot mieszkaniowych.)
Zarządcą może być niemal każdy, kto zechce, zarządcy nieruchomości zwolnieni z obowiązku posiadania zawodowej licencji z państwowego organu. Podstawa deregulacji: zmiana Ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami Ustawą z 13 czerwca 2013 roku. (Dz. U. z 23 lipca 2013r poz 829)
Usunięto z ustawy o gospodarce nieruchomościami zapis (art.185) zobowiązujący zarządcę do zapewnienia:
-właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomościami,
-bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,
-właściwej gospodarki energetycznej nieruchomości w rozumieniu Prawa energetycznego,
-bieżącego administrowania nieruchomością,
-utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
-uzasadnionego inwestowania w nieruchomość,
-a ponadto do wykonywania zadań polegających na sporządzaniu opracowań, ekspertyz oraz doradztwie z zakresu zarządzania nieruchomościami.
Pozostało ryzyko po stronie właścicieli nieruchomości.
Po wyrzuceniu z Ustawy obligatoryjnych zadań dla zarządców zakres czynności zarządcy reguluje wyłącznie umowa stron, w omawianym przypadku umowy z osiedlowymi wspólnotami mieszkaniowymi Podłęskiej.
A jak to jest z umowami o zarząd lub administrowanie nieruchomości?
Od jakości umowy zależy jakość otrzymywanych usług. Kto się umawia ponosi ryzyko, bo nie ma gwarancji na wykonanie umowy i tylko klienci-wspólnoty mieszkaniowej mogą tracić (i tracą) na nieroztropnym umawianiu się z zarządcą, czy administratorem. Jak się zawiera nieprzemyślane umowy bez głowy to nie dziwota, że nie są wykonywane, zwłaszcza jeśli pojawiają się przeszkody o jakie potyka się wspólnota, ułomna (wyjaśnienie „ułomna” będzie dalej) strona umowy. Jakie to przeszkody? Ano kwestie podłożone wspólnotom i ukrywane przed wspólnotami przez dewelopera (!) a także niekorzystne zapisy w Ustawie o Własności Lokali(!) wskazujące wspólnotom mieszkaniowym w egzekwowaniu swoich praw i racji, jedyny kierunek: drogę sądową!
Wspólnota mieszkaniowa ułomną jednostką prawną.
Wspólnota mieszkaniowa jest dziwolągiem w polskim porządku prawnym. Nie ma osobowości prawnej, ale z mocy ustawy posiada zdolność prawną stąd jej nazwanie ułomną osobą prawną. Nie mając standardowej postaci prawnej nie jest jednocześnie zrównana z osobą fizyczną. Dodać trzeba, że zdolność prawna wspólnoty ma odrębny charakter od praw współwłaścicieli we wspólnocie. Tak rozstrzygnął Sąd Najwyższy: 21.12.2007 sprawa IIICZP 65/7. Wyrok ten ma moc zasady prawnej. Eksperci wciąż tworzą analizy i wykładnie tej efemerydy prawnej: zdjęcie na końcu artykułu.
Konsekwencje usunięcia państwowej licencji zarządcy nieruchomości:
kilka podstawowych: likwidacja państwowych organów kontrolujących zawód, Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, brak dążenia do wysokiego prestiżu zawodu zarządców, czyli jego obniżanie, pogarszanie standardu usług wykonywanych przez osoby o niesprawdzalnych kwalifikacjach, firmy biorą nadmierne ilości nieruchomości do obsługi, co powoduje mało efektywne zarządzanie ze szkodą dla wspólnot.
Wynagrodzenia za usługi administrowania nieruchomością.
Od początków pojawienia się nieruchomości wielomieszkaniowych w wolnym obrocie gospodarczym wynagrodzenie za usługi ich zarządzania przyjęło się określać według stawki za metr kwadratowy. Jest to jakaś pozorowana osobliwość, bowiem nie przedkłada się klientowi rzeczowej wyceny tej stawki. Nikt nie odpowie co się za nią kryje i klient nie wie za co płaci. Zaś administratorzy główkują nad rozciąganiem powierzchni nieruchomości do podstawy swojego wynagrodzenia za metr kwadratowy. W konsekwencji jest szkoda obciążająca klienta-właściciela, ponieważ nie ma podstaw by oszacować zależność między płaconą ceną a otrzymywaną usługą od administratora. cdn.
WAŻNE Roczne sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej, jako fundament kontroli działalności wspólnoty mieszkaniowej. O tym elementarnym ustawowym obowiązku zarządu wobec właścicieli przypominam, marzec 2022 tutaj: Roczne sprawozdanie z działalności wspólnot mieszkaniowych
Temat wnikliwe omówiony niezmiennie przykuwa uwagę czytelników i od daty ukazania się wciąż jest na prowadzeniu listy artykułów tej strony.
