Od Wspólnot Podłęskiej zręcznie wyzyskano służebność gruntową dla przesyłu mediów w celu połączenia nowego osiedla Aleksandry z miejską siecią wodno-kanalizacyjną. W zamian, Wspólnotom Podłęskiej bezpardonowo odmówiono dostępu do publicznej drogi odrzucając i depcząc zawarte wcześniej porozumienie w tej kwestii. I co dalej? „płacz i płać”. Tyle zostało ludziom z Podłęskiej, czekać i zbierać pieniądze na koszty drogi sądowej o nie wiadomo jak długim przebiegu i wątpliwym wyniku.
Służebność przesyłu w przepisach prawnych, co to jest?
służebność gruntu polega na obciążeniu gruntu uprawnieniem umożliwiającym eksploatację przechodzących przez ten grunt urządzeń najczęściej sieci rurociągów służących do przesyłania mediów i należących /tych sieci/ do innego właściciela, którym może być osoba fizyczna lub podmiot gospodarczy. Inaczej, służebność gruntowa to prawo, dzięki któremu właściciele nieruchomości gruntowej dają możliwość dokonywania na nim pewnych działań obcej stronie umowy, mimo że ten grunt nie należy do niej. W przypadku nas interesującym chodzi o instalacje wodno-kanalizacyjną i połączenie jej z miejską siecią w celu przesyłu przez grunt wspólnoty Podłęskiej mediów wodno-kanalizacyjnych dla dużego osiedla mieszkaniowego sąsiadującego z osiedlem Podłęska.
Akt notarialny jest gwarantem dla strony dającej służebność gruntu i podstawową formą umowy zawieranej dla ustanowienia służebności przesyłu, ponieważ Kodeks cywilny wskazuje, że do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności a z nich jednoznacznie wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego: art.245 par.2 i art. 158 Kodeksu cywilnego.
Tylko właściciel ustanawiania prawa służebności
Uprawnionymi do udzielania służebności gruntowych są wyłącznie współwłaściciele tych nieruchomości wspólnotowych, które udostępniają swoją nieruchomość gruntową do instalowania urządzeń przesyłu na zasadach określonych prawem o służebnościach i tylko współwłaściciele konkretnej wspólnoty mogą zawierać umowy.
A wynika to również z Ustawy o własności lokali UOWL, wg jej zapisów wspólnoty mieszkaniowe są odrębnymi podmiotami prawnymi, co skutkuje konkretnymi ograniczeniami do podejmowania decyzji – w tym przypadku majątkowych – wykraczających poza własną wspólnotę.
Ile może i powinna kosztować służebność gruntowa?
Ustanowienie służebności gruntowej wiąże się z pewnymi utrudnieniami w rozporządzaniu swoją własnością i wynagrodzenie za to prawo powinno być adekwatnym ekwiwalentem ograniczeń uprawnień właścicielskich.
Podstawy prawne, kodeks cywilny a także:
Sąd Najwyższy: wyrok z dnia 7.08.2014 r sygn.II CSK73/13 OSNC 2015 nr 7-8 poz.90 :
Sąd Najwyższy: wyrok z 20.04 2017 r sygn.IICSK 505/17/
Sąd Najwyższy: postanowienie SN – Izba cywilna z dnia 6.09.2018 r sygn. VCSK 437/17 wynagrodzenie winno być nawet wyższe niż odszkodowanie /wynagrodzenie za służebność nie jest odszkodowaniem/
Zazwyczaj górną granicą wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu jest, UWAGA: wartość całej nieruchomości obciążonej służebnością. Na wysokość opłat za służebność wpływa wiele czynników, charakter nieruchomości i jej wartość, np. położenie w miejskim uzbrojonym terenie, ingerencja w działkę, ograniczenie praw właścicielskich dla jej właścicieli, możliwe skutki korzystania z służebności itp.
Szczegółowość umowy służebności
jest istotnym elementem transakcji. Umowa o służebności przesyłu powinna być szczegółowa i zawierać adres administracyjny dla której działki ustalono służebność, obręb ewidencyjny, nr działki, nr księgi wieczystej a zwłaszcza postanowienia o prawach i obowiązkach stron zawierających umowę, w tym udostępnianie nieruchomości dla celów technicznych dot. urządzeń przesyłu, jak, naprawy, przeglądy, zabezpieczać interes właścicieli nieruchomości obciążonej służebnością w postaci odszkodowania w przypadku powstania szkody. W art. wykorzystano m.inn. opinie prawne oraz https://ksiegawieczysta.net/ https://www.sejm.gov.pl/
przeczytaj również artykuł z czerwca 2021 roku https://wspolnotypodleska.pl/nieporozumienie-z-porozumieniem/ o konieczności zabezpieczania interesów właścicieli wspólnot w dysponowaniu prawami na nieruchomościach wspólnot Podłęskiej.
Dajesz właścicielowi sąsiedniej działki prawo służebności na wspólnotowym gruncie? co wiesz o obowiązującym prawie geodezyjnym?
ZADBAJ o wspólnotowy interes. PRZECZYTAJ, przyda się trochę informacji z artykułu” „Nieruchomości gruntowe i ich granice we wspólnotach mieszkaniowych” z listopada 2016 roku https://wspolnotypodleska.pl/nieruchomosci-gruntowe-i-ich-granice-we-wspolnotach-mieszkaniowych/
A jak deweloper na Podłęskiej ustanawiał służebności gruntowe?
na działkach wspólnot Podłęskiej deweloper ustanawiał dla SIEBIE służebności gruntowe, jako strategiczne zabezpieczenie przyszłych swoich zamierzeń biznesowych. Prawa służebności umieszczał w aktach notarialnych nabywców lokali. Przykład z aktu notarialnego nieruchomości wspólnoty Podłęska 12:
…deweloper obciążył grunt wspólnoty prawami służebności bezpłatnymi i nieograniczonymi w czasie dla sąsiednich działek na rzecz każdoczesnych ich właścicieli, użytkowników do instalowania w gruncie sieci wodnej, kanalizacji, ogrzewania, energetycznej, oświetlenia terenu. Tak szerokie prawa rzeczowe ustanowione notarialnie skutecznie ograniczają rozporządzanie tą nieruchomością przez właścicieli wspólnoty i na stałe obniżają jej wartość rynkową...
Więcej o tym deweloperskim procederze w artykule z lutego 2015 roku: „Wyższe opłaty za użytkowanie wieczyste a faktyczna wartość nieruchomości gruntowych” https://wspolnotypodleska.pl/wyzsze-oplaty-za-uzytkowanie-wieczyste-a-faktyczna-wartosc-nieruchomosci-gruntowych/
Jak odpłacają się wspólnotom za ich spolegliwość ?
Mimo niekonfliktowego a może nawet zbyt lekkiego traktowania swoich praw w ustanawianiu obcym podmiotom służebności na swoich gruntach wspólnoty Podłęskiej nie są doceniane. Wręcz odwrotnie mieszkańcy Podłęskiej napotykają ze strony własnej administracji na rygory i publiczne napomnienia.
Osiedlowa administracja wydaje mieszkańcom zakazy i ostrzeżenia przed niedopuszczalnym zachowaniem, nawet: zabrania się przechodzenia przez fragmenty zieleni sąsiedzkiego osiedla– co za farsa! a wszystko w imię „dobrosąsiedzkich stosunków”. Jak dyscyplinuje się mieszkańców Zielonego Wzgórza jak mogą poruszać się po wyjściu ze swojego osiedla i co jest niedopuszczalne – do przeczytania na zdjęciu niżej.
A dla sąsiedztwa z nowego osiedla były jakieś zalecenia administratora z Podłęskiej? nie? nie było, grunt to nie zadzierać i dobrze żyć z sąsiadami.
Informacja o przejściu bez dat, ale to bez znaczenia, bo i tak jak zapisano przejście było tymczasowe. Było też karkołomne, na połamanie nóg, stąd przestroga w ogłoszeniu, aby zachować ostrożność i bezpieczeństwo a może lepiej było je omijać!
Chyba nadal zabronione są niedopuszczalne zachowania ludzi z Zielonego Wzgórza na sąsiednim osiedlu, bo odwołania ich nie zauważono. Mimo tylu zakazów znów wydeptuje się błotniste ścieżki pod płotem i na zieleńcu, o zgrozo! to nielegalne, co poświadczają geodezyjne znaczniki wytyczające granice między sąsiadami!
zdj. własne i domena publ.