 |
 |
Uwaga do Tabeli nr 2: dla 11-ki przyjęty szacunek z roku 2010, budynki wspólnot 12 i14 zostały oddane do użytkowania w I półroczu 2008, dlatego są tu niższe kwoty oszczędności
Stan faktyczny
Wspólnoty kupują usługi ochrony osiedla od lipca 2006 roku. Zarządca zaproponował mieszkańcom osiedla zakup tego dodatkowego świadczenia. W kolejnych latach funkcjonowania osiedlowej ochrony, krytyka jakości wykonywanych usług była przyczyną wielokrotnych zmian firm ochroniarskich i słusznie zahamowała nieuzasadnione zwiększenia kosztów za te usługi. Naliczenia w ostatnich dwóch latach były wykorzystywane średnio w 85-86 % z tendencją spadającą we wszystkich wspólnotach /Tabela nr 1/ Stąd powstawały rok rocznie salda oszczędności i na koniec 2011 wyniosły razem we wszystkich wspólnotach 36.000 zł /Tabela nr 2/
Ochrona osiedla jest odrębnym świadczeniem za cenę uchwalonej miesięcznej stawki 16,90 zł podwyższonej od lipca 2010 roku do 17,90 zł od lokalu do indywidualnego rozliczania, tak jak rozliczane są inne świadczenia tj. dostarczanie wody zimnej, wody ciepłej, ogrzewania czy usługi wywozu śmieci. Zarządca stwierdzając co rocznie nadwyżki naliczeń nad kosztami nie dokonywał ich zwrotów właścicielom lokali, jak czynił to w przypadku pozostałych świadczeń. Nie zaproponował też urealnienia tj. zmniejszenia stawki , uwzględniającej rzeczywiste koszty ochrony.
Zamiast tego Zarządca samowolnie i bez podania uzasadnienia wykorzystał te nadwyżki i zaliczył ich część w księgach rachunkowych roku 2011 na pokrycie kosztów energii elektrycznej do ogrzania pomieszczenia udostępnionego pracownikom firmy ochroniarskiej. Dlaczego zarządca zastosował ten wybieg w 2011 roku, po 5-ciu latach zatrudniania ochrony?
Odpowiedź jest prosta, koszty energii elektrycznej, które generuje poniższa buda, dana strażnikom do użytkowania, są coraz wyższe i bardziej kłopotliwe, ogrzanie ok. 5m2 pomieszczenia kosztowało wspólnoty w 2010 roku 5.400 zł w roku 2011 ponad 6.900 zł a po wielkich mrozach zimy 2012 koszty te będą jeszcze wyższe. Kogo stać na taką rozrzutność? mieszkańców, którzy płacą i nie potrafią upomnieć się o swoje.
 |
Zastosowany przez zarządcę zapis księgowy jest niezgodny z art.14 ustawy o własności lokali, bowiem koszty energii elektrycznej są kosztami zarządu i zgodnie z tym winny być zaliczane do kosztów zarządu i administracji nieruchomością wspólną i finansowane z wpłacanych na ten cel przez właścicieli comiesięcznych zaliczek zgodnie z art.15 ustawy o własności lokali. To również łamie parę zapisów ustawy o rachunkowości regulującej zasady prowadzenia ksiąg rachunkowych.
Zaliczając koszty energii elektrycznej do kosztów ochrony, zarządca obniżył tym samym sumę kosztów zarządu i administracji wspólnot i sztucznie wykazał niższe koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości niż faktycznie poniesione. Nie służy to interesom wspólnot i jest niedobrym precedensem „łatania dziur” w kosztach zarządu i administracji ukrywającym rzeczywiste koszty.
Obowiązek przedstawiania właścicielom co rok realnych kosztów zarządu, to nie tylko wymóg ustawy o rachunkowości ale też artykułu 29 ustawy o własności lokali a zabieg „kreatywnej księgowości” mającej na celu poprawianie rzeczywistości stwarza pozory tańszego zarządzania nieruchomościami co mija się z prawdą.
Komentarz
To był wyjątkowo naiwny i niegospodarny pomysł wykorzystywania dla wspólnot zrujnowanej budy, nie biorący pod uwagę wysokich wydatków na jej ogrzewanie. Nawet pieszczotliwe nazywanie jej przez Zarządcę „budką strażniczą” nie poprawi jej stanu, gdyż nadaje się ona tylko do wyburzenia. Obrona i utrzymywanie tego bzdurnego, kosztownego rozwiązania to strata pieniędzy i nie do zaakceptowania „zamiatanie pod dywan” tak dużych i niepotrzebnych wydatków na energię elektryczną tam zużywaną. Nie może być tak, by zarządca w swoich poczynaniach nie liczył się z rachunkiem ekonomicznym.Przy okazji dowiedzieliśmy się, że ten wysłużony „obiekt” jest we władaniu Zarządcy. W swojej przychylności i szczodrobliwości użyczył jej wspólnotom bezpłatnie chociaż płaci od niej podatki./!/ Dziękujemy za ten gest, wolimy jednak w tym miejscu porządek i dobrze utrzymany trawnik a w dysponowaniu środkami finansowymi wspólnot oczekujemy poprawności i większej skrupulatności. Ciągle powtarzamy, że zarządca tylko zarządza i administruje a cała odpowiedzialność finansowa obciąża wyłącznie wspólnoty mieszkaniowe i każdego jej członka z osobna do wysokości posiadanych udziałów własności zgodnie z art.17 ustawy owl.
Wnioski
Właściciele wykorzystując uprawnienia właścicielskie i wykazując choć trochę dbałości o dobro wspólnot winni domagać się pisemnie od Zarządcy indywidualnie, lub zbierając się po sąsiedzku, razem w więcej osób:
- zwrotu nadpłat na ochronę z wykazanych oszczędności w sprawozdaniach zarządcy na koniec grudnia 2011 r w najbliższym indywidualnym rozliczeniu, sporządzanym na koniec I półrocza 2012 r
- obniżenia stawki opłat na ochronę od lokalu co najmniej do 10% od 1 lipca 2012 r , dostosowując ją do realnie ponoszonych kosztów,
- korekty nieprawidłowego zapisu w księgach rachunkowych w 2011 kosztów energii elektrycznej i usunięcia ich ze świadczeń usług ochrony,
Jeżeli Zarządca faktycznie działa w interesie właścicieli, weźmie pod uwagę tą krytyczną analizę oraz wnioski z niej wynikające, nie zmuszając właścicieli do dodatkowego organizowania się dla ochrony swoich praw.
Mieszkańcy nie zamierzają dawać zgody na podwyższanie opłat za usługi ochrony. Przeciwnie, kontynuując temat wykorzystywania swoich ekstra nakładów na szeroki system ochrony osiedla funkcjonujący z inicjatywy Zarządcy, będą dopytywać: o stawki za usługi ochrony od lokali użytkowych, o szczegóły funkcjonowania monitoringu tj. o jego koszty ogółem bo obciążył nasze fundusze remontowe, jaki udział finansowy wnieśli do jego instalacji właściciele lokali użytkowych, ile z widocznych kamer to atrapy? Kto i jak wykorzystuje zapisy i czy jest ustalony tryb przechowywania i kasowania danych? Kto i jak egzekwuje przepisy wprowadzonej w osiedlu „strefy zamieszkania” za którą też mieszkańcy zapłacili z funduszu remontowego, jakie są koszty obsługi szlabanu przy wjeździe do osiedla od ul. Aleksandry, ile już kosztowały naprawy chuligańskich zniszczeń szlabanu /skutecznie pilnowanego przez ochronę!?/, co faktycznie daje jednostronne zamknięcie wjazdu do osiedla, bowiem wewnętrzne parkingi są coraz bardziej zatłoczone i samochody nagminnie, niebezpiecznie parkują już na środku wewnętrznych dróg dojazdowych itd. itd.