Zarządca po raz pierwszy przedstawił pełniejsze sprawozdania z działalności wspólnot za 2010 rok, w stosunku do sprawozdań sporządzanych w ubiegłych latach. Nie obyło się bez starań i nacisków w tej sprawie a towarzyszyły im nieuzasadniona niechęć i nieprzychylne komentarze Zarządcy. Takie okoliczności nie będą przeszkodą w monitorowaniu gospodarki wspólnot mieszkaniowych, bowiem nie może być „ nic o nas bez nas” !
Nadzór właścicielski we wspólnotach mieszkaniowych jest niezbędny. Ideałem byłoby doprowadzenie do faktycznego udziału właścicieli w zarządzaniu. Nie jest to łatwe, właściciele są bierni, wynika to między innymi z ich nieznajomości ekonomicznych podstaw wspólnot mieszkaniowych. Zarządcom zaś na rękę, gdy właściciele dają im „święty spokój” no i swobodę działania.
Zatem, lekcje finansów wspólnot przydadzą się wszystkim. Nie liczmy, że zastąpi nas w tym zarządca. Nie zrobi tego ani Ten, ani żaden inny. Pozostaje nam brać pod lupę gospodarkę wspólnot i analizować ją.
Wykres 1. AKTYWA WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH na dzień 31.12.2010 roku, w %
Wykres 2. PASYWA WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH na dzień 31.12.2010 roku, w %
Wykres 3. NALEŻNOŚCI WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH na dzień 31.12.2010 roku, w %
Wykres 4. ZOBOWIĄZANIA WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH na dzień 31.12.2010 roku, w %
Wykres 5. FUNDUSZ REMONTOWY WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH na 31.12.2010 roku, w %
Wykres 6. PRZYCHODY WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH NA UTRZYMANIE NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNYCH w 2010 roku, w %
Wykres 7. KOSZTY ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNYCH w 2010 roku, w %
/opłacane z zaliczek eksploatacyjnych/
Wykres 8. KOSZTY ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCI I ŚWIADCZEŃ ROZLICZANYCH WSPÓLNIE w 2010 roku, w %
/świadczenia tj. wywóz odpadów komunalnych. i ochrona osiedla opłacane poza zaliczkami eksploatacyjnymi/
Wykres 9. WYNIKI FINANSOWE Z DZIAŁALNOŚCI WSPÓLNEJ na 31.12.2010r, w tys. zł
Wykres 10. WYNIK FINANSOWY Z DZIAŁALNOŚCI WSPÓLNEJ OGÓŁEM W ZESPOLE WSPÓLNOT
w latach 2008 – 2010, w tys. zł
Pytania o budżet wspólnot mieszkaniowych
- Czy gospodarka środkami finansowymi wspólnot jest efektywna, jeżeli mimo bankowych stanów pieniędzy, wielokrotnie przekraczających bieżące potrzeby nie uzyskuje się z nich dodatkowych przychodów?
- Ile należności właścicieli, nazwanych w sprawozdaniach zaległościami, stanowią należności faktycznie przeterminowane? Ile wynoszą kwoty zadłużeń przekraczających 1 miesiąc? Czy i ile naliczono odsetek za zwłokę w płatnościach?
- Czy rozrachunki między wspólnotami z powodu ciągłego przesuwania środków pieniężnych między nimi to jedyny sposób na zapłaty zobowiązań wspólnot, jak to wpływa na wzrost kosztów bankowych, ile występuje z tego powodu ograniczeń w wykorzystywaniu nadwyżek pieniędzy w poszczególnych wspólnotach w ciągu roku?
- Dlaczego nie optymalizuje się zaliczek z tytułu wszelkich opłat aby obniżyć różnice między wpłatami a rzeczywistymi kosztami i utrzymuje się wysokie stany zobowiązań wobec właścicieli? Rozrachunki wewnętrzne to 57 % wszystkich rozliczeń.
- Dlaczego środki funduszy remontowych gromadzone latami przez właścicieli leżą bezczynnie na kontach bankowych i nie przynoszą dodatkowych korzyści finansowych?
- Jaka jest merytoryczna i formalna podstawa zaliczenia do kosztów funduszu remontowego części kosztów badań elektrycznych we wspólnotach, co zniekształciło ich wynik finansowy za 2010 rok?
/w sprawozdaniach nie uwidoczniono rezerw na ten cel/ - Dlaczego nie rozliczono indywidualnie kosztów wymiany liczników mediów w 2010 roku, ze środków gromadzonych na ten cel? Dlaczego nie poinformowano właścicieli, co wymieniono, jaki był indywidualny koszt prac, ile pozostało pieniędzy na koncie właściciela?
- Jak długo jeszcze koszty wywozu odpadów komunalnych będą dominować w kosztach osiedla, zajmując zaszczytne pierwsze miejsce?
- Dlaczego proponując podwyżkę opłat eksploatacyjnych za lokale na 2011 rok, z powodu rosnących kosztów mediów nie przedłożono właścicielom analizy liczbowej tych kosztów? dlaczego nie wykonano jakiegokolwiek audytu ilościowego i kosztowego z wnioskami optymalizacji zużycia wszystkich rodzajów energii? Stanowią one ok. 25 % kosztów w każdej wspólnocie i jest w czym szukać rezerw i oszczędności.
- Dlaczego brak indywidualnego rozliczenia z właścicielami faktycznie poniesionych kosztów ochrony? Ile wyniósł faktyczny koszt tej usługi na 1 lokal? Dlaczego nadpłaty z tego tytułu pozostają we wspólnotach „zawieszone w powietrzu” mimo że, usługa została wykonana i opłacona w roku obrachunkowym?
- Dlaczego doliczone zostały do kosztów eksploatacji wind koszty energii elektrycznej, co nie miało miejsca w poprzednich latach, skutkiem tego koszty użytkowania wind wzrosły średnio o ok.85%! ?
- Dlaczego brak informacji o poniesionych kosztach z powodu wandalizmu i zawinionych zniszczeń części wspólnych nieruchomości? A takie fakty miały miejsce w 2010 roku.
Powyższe pytania nie wyczerpują całej problematyki budżetu. Do głębszej obserwacji kosztów na różnym poziomie szczegółowości niezbędne są mierniki ilościowe, ceny i inne wskaźniki wykorzystywane do naliczania przychodów i rozliczania kosztów czyli mówiąc krótko system finansowych rozliczeń stosowany w zespole wspólnot mieszkaniowych.
- Dlaczego niedobór finansowy wspólnot mieszkaniowych ogółem za 2010 „zjadł” ok. 27 % nadwyżki finansowej z lat ubiegłych ?
Prawidłowe zarządzanie wspólnotami winno odbywać się w ramach posiadanych do dyspozycji środków. Uzyskiwanie wyników finansowych dla wspólnot na granicy bilansowania z tendencją do niedoborów lub generowanie niedoborów na wyłączną odpowiedzialność finansową wspólnot ale samemu nie ponosząc konsekwencji, to zbyt łatwe zarządzanie.