Projekt uchwały z marca 2015 pt. konserwacje i remonty balkonów: nie do przyjęcia!
Zarządca rozgrywa socjotechnicznie ze wspólnotami opóźnione remonty balkonów. Nie informował o narastającym problemie choćby po obowiązkowych przeglądach technicznych budynków, warunek, że takie przeprowadzał, już nie wspominając o wykorzystaniu okresu gwarancyjnego budynków na usuwanie usterek i błędów budowlanych. Teraz pospiesznie, nie zważając na złożoność materii chce skwitować problem ich finansowania we wszystkich wspólnotach, na teraz i na zaś, uchwałą, machniętą przed oczami trzech osób na zebraniu Wspólnoty 7.
Balkony związane integralnie z budynkiem stanowią część nieruchomości wspólnej a zarazem są też częścią lokali prywatnych z prawem do wyłącznego korzystania z nich przez właściciela przyległego lokalu. Niby jasne, ale sprawa jest niejednoznaczna, bo ciągle trafia do sądów o interpretacje w sprawie ustalenia granic odpowiedzialności wspólnot i właścicieli lokali za remonty tych części budynków.
Obowiązki utrzymywania balkonów określić regulaminem.
Z przedstawionego na zebraniu wspólnoty ogólnikowego projektu nie wynika, które elementy podlegają remontowi na wspólny koszt wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej a o które winni dbać właściciele utrzymując je na własny koszt w należytym stanie technicznym i schludnym wyglądzie dla budynku. Regulamin zatwierdzony mocą uchwały wspólnoty zminimalizuje niepotrzebne nieporozumienia i wzajemne przerzucanie się odpowiedzialnością za remonty, będzie dokumentem wiążącym dla przyszłych rozstrzygnięć w przypadku ewentualnych sporów.
Brak sprecyzowania zasad utrzymania balkonów przeczy prawom zarządzania nieruchomością wspólnoty i narusza interesy właścicieli lokali.
W tej sprawie wiele pytań ze wspólnot i wątpliwości nawet w orzecznictwie sądów.
Wg Sądu Najwyższego:
zakwalifikowanie balkonu /również loggi/, albo jako elementu składowego nieruchomości wspólnej, albo jako części odrębnego lokalu zależy od tego, czy przeznaczony jest wyłącznie do użytku właściciela lokalu (część składowa lokalu), czy też służy ogółowi członków wspólnoty (nieruchomość wspólna). Kwalifikacja balkonu, czy loggi jako części składowej lokalu nie wyłącza jednak odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za stan techniczny tego pomieszczenia.
Uchwała SN z 7 marca 2008 roku (sygn. akt III CZP 10/08) wskazuje, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Uściślając określenie -część składowa lokalu – wskazuje się, że jest nią przestrzeń wewnętrzna balkonu/loggi/, zwykle wyodrębniona podłogą, balustradą, ścianami bocznymi i sufitem, których zmiana nie doprowadza do modyfikacji wyglądu budynku, ale z wyłączeniem ściany przedniej jako części elewacji budynku.
Każdy balkon jest inny, każdy zakres remontu jest inny.
Przytoczona wyżej Uchwała Sądu Najwyższego wpłynęła na ujednolicenie orzecznictwa, jednak nie wyjaśniła wszystkich wątpliwości. Np. kto płaci za remont barier balkonowych, czy należałoby przyjąć, że za stan techniczny barierki balkonowej, która nie stanowi elementu konstrukcji trwale połączonego z budynkiem nie odpowiada właściciel lokalu, bowiem ma ona wpływ na wygląd budynku i nie stanowi przestrzeni wewnętrznej balkonu?
Nadal będą spory, o to,
- co jest konstrukcją balkonu,
- co kwalifikuje się do remontu z powodu normalnego zużycia,
- co z zaniedbań, czy graniczącego z wandalizmem użytkowania balkonów niszczącego części wspólne budynku,
- co z niskiej jakości budowlanej nieruchomości. Porzekadło o wykonawcach inwestycji brzmi: nie buduj w czym chciałbyś mieszkać, bo zbankrutujesz.
Każdy budynek jest inny, każdy balkon jest inny i inny stopień jego zużycia, dlatego ważne jest obiektywne i precyzyjne ustalenie kryteriów kwalifikowania remontów do sfinansowania ze wspólnych środków remontowych obciążających wspólnotę mieszkaniową.
 |
|